Skorzystanie z usług inwestora zastępczego polecane jest osobom, które nie dysponują doświadczeniem oraz czasem potrzebnym do spełniania obowiązków związanych z wzniesieniem obiektu budowlanego. Rozwiązanie to pozwala na powierzenie czynności dotyczących realizacji procesu budowy osobnego podmiotowi. W tym celu konieczne jest spisanie umowy, które określa zakres obowiązków inwestora zastępczego oraz chroni interesy inwestora bezpośredniego.
Rola inwestora zastępczego
Inwestor zastępczy to jednostka, która za odpowiednie wynagrodzenie działa w imieniu zamawiającego inwestora bezpośredniego. Zakres obowiązków obejmuje zarówno organizację, jak i koordynację procedur wynikających z procesu inwestycyjnego. Zastępstwo inwestycyjne jest obecnie coraz powszechniejsze, mimo braku związanych z tą usługą regulacji prawnych. Na zatrudnienie inwestora zastępczego zwykle decydują się osoby, które nie mają doświadczenia w sektorze budowlanym lub nie dysponują wystarczającą ilością czasu na wypełnianie kluczowych obowiązków. Umowa dotycząca zastępstwa inwestycyjnego jest swego rodzaju kontraktem, na podstawie którego dany wykonawca przejmuje prawa i obowiązki inwestora. Ma ona postać tzw. umowy nienazwanej, a zatem nieregulowanej przez kodeks cywilny lub inne obowiązujące akty prawne. Przy zawieraniu takiego kontraktu należy kierować się zapisami umowy kodeksowej o charakterze najbardziej zbliżonym – najczęściej stosowaną w tym przypadku praktyką jest sporządzenie umowy zlecenia.
Umowa o zastępstwo inwestycyjne
Umowa o zastępstwo inwestycyjne może mieć charakter powierniczy lub pełnomocniczy. W tym pierwszym przypadku, inwestor zastępczy funkcjonuje jako strona każdej kolejnej umowy oraz zawiera je osobiście. Inwestor bezpośredni nie bierze więc udziału w czynnościach inwestycyjnych, a ewentualne roszczenia wynikające z zawartych kontraktów pozostają w gestii inwestora zastępczego. Jeżeli natomiast umowa ma pełnomocniczy charakter, inwestor zastępczy działa jako przedstawiciel inwestora finansującego. Na pełnomocniku ciążą wówczas wszystkie prawne skutki podpisanych kontraktów, zawieranych np. z firmami podwykonawczymi i dostawczymi. Zakres obowiązków inwestora zastępczego jest ściśle uzależniony od treści umowy, a także wynika z praw inwestora bezpośredniego.
Zakres obowiązków inwestora zastępczego
Inwestor zastępczy jest obowiązany do organizacji procesu budowy zgodnie z zasadami ochrony zdrowia i bezpieczeństwa. Jednostka ta musi zagwarantować opracowanie dokumentacji projektowej przez podmioty o wymaganych kwalifikacjach, a także wybrać na stanowisko kierownika budowy uprawnioną do tego osobę. Inwestor zastępczy odpowiada też za zatrudnienie odpowiednich pracowników wykonujących prace budowlane oraz opracowujących plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W uzasadnionych przypadkach, do jego obowiązków należy też nadzór nad robotami – np. w sytuacji, gdy stopień prac jest bardzo skomplikowany lub wymagają tego warunki gruntowe.
Inne obowiązki inwestora zastępczego
Inwestor zastępczy bierze udział w procesie kompletowania dokumentacji, a także uzyskiwania pozwolenia na budowę. Podmiot ten wykonuje czynności dotyczące wyboru i zawierania umów z podwykonawcami i wykonawcami generalnymi, jak również wykonuje wymagane prawem zawiadomienia i zgłoszenia. Do jego obowiązków należy realizacja niezbędnych dostaw urządzeń i materiałów, przeprowadzanie czynności dotyczących nadzoru inwestorskiego w czasie realizacji robót inwestycyjnych oraz nadzór nad pracami w kontekście bezpieczeństwa. Inwestor zastępczy zajmuje się odbiorem częściowym, końcowym i technicznym budynków oraz ich fragmentów, a także bierze udział w próbach instalacyjnych. Zgodnie z umową o zastępstwo inwestycyjne, przeprowadza rozliczenia z firmami podwykonawczymi lub wykonawcą generalnym. Do jego obowiązków należy również udział w czynnościach w zakresie otrzymywanych opinii, pozwoleń, decyzji czy uzgodnień, a także uczestnictwo w procesie formalnego zakończenia budowy – np. zgłaszanie finalizacji robót lub składanie wniosku o pozwolenia na użytkowanie.
_______________________
Artykuł powstał dzięki uprzejmości firmy FastKraków
